HƯỚNG DẪN MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ TẠI NƯỚC NGOÀI

(ÁP DỤNG TỪ NGÀY 10/12/2015) Update:11/5/2017

Cơ sở pháp lý:

  1. Luật nhà ở 2014 (“Luật Nhà ở”)
  2. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (“NĐ 99/2015/NĐ-CP”)
  3. Nghị định 82/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 24/09/2015 quy định về việc miễn thị thực cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài là vợ, chồng, con của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc của công dân Việt Nam (“NĐ 82/2015/NĐ-CP”)
  4. Nghị định số 101/2012/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 22/11/2012 về thanh toán không dung tiền mặt (“NĐ 101/2012/NĐ-CP”)
  5. Thông tư số 23/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 19/08/2014 về hướng dẫn việc mở và sử dụng tài khoản thanh toán tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán (“TT 23/2014/TT-NHNN”)
  6. Thông tư số 46/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 31/12/2014 hướng dẫn về dịch vụ thanh toán không dung tiền mặt (“TT 46/2014/TT-NHNN”)
  7. Thông tư số 16/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 01/08/2014 hướng dẫn sử dụng tài khoản ngoại tệ, tài khoản đồng Việt Nam của người cư trú, người không cư trú tại ngân hàng được phép (“TT 16/2014/TT-NHNN”)
  8. Thông tư số 103/2014/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 06/08/2014 hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam hoặc có thu nhập tại Việt Nam (“TT 103/2014/TT-BTC”)
  9. Thông tư số 26/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 05/12/2013 ban hành biểu phí dịch vụ thanh toán qua Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (“TT 26/2013/TT-NHNN”)
STT VẤN ĐỀ NỘI DUNG HƯỚNG DẪN CƠ SỞ PHÁP LÝ GHI CHÚ
1 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CHUNG
1.1

Điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam

 

(i)        Đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

–    Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

–    Trường hp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

(ii)      Đối với tổ chức nước ngoài:

–             Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam: thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.; và

–             Đối với cá nhân nước ngoài: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Điều 159, 160 Luật Nhà ở

Điều 5 NĐ 99/2015/NĐ-CP

Điều 74 NĐ 99/2015/NĐ-CP

Khoản 1 Điều 74 NĐ 99/2015/NĐ-CP

1.2 NNN được mua, thuê mua nhà ở của ai? (i)           Chỉ được mua, thuê mua nhà ở của CĐT dự án xây dựng nhà ở,

(ii)         Nhận chuyển nhượng lại nhà ở tại VN của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

(iii)       Nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức.

K2 Điều 76 của NĐ 99/2014/NĐ-CP
1.3 Số lượng nhà ở được sở hữu (i)     Không quá 30% tổng số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư;

(ii)   Không quá 10% hoặc không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trong mỗi dự án tùy số nào thấp hơn.

Điểm b, Khoản 4, Điều 7, Điều 76, 77, 78 của NĐ 99/2014/NĐ-CP
1.4 Thời hạn sở hữu nhà ở (i)        Đối với Người Vn định cư ở NN và NNN kết hôn với công dân VN: Sở hữu lâu dài như người VN

(ii)      Đối với cá nhân NN: Sở hữu 50 năm và được gia hạn 1 lần.

(iii)    Đối với tổ chức NN: Theo thời hạn của Giấy CNĐT tại VN.

Trước khi hết hạn sở hữu NNN có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn mà không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

2. Quy trình bán nhà ở cho NNN và các thủ tục/vấn đề liên quan  
2.1 Quy trình giao dịch với CĐT (i)           KH chọn CH/BT mong muốn và đặt cọc thiện chí qua Đại lý để đăng ký mua (tiền cọc thiện chí thống nhất sau);

(ii)         Đại lý chuyển tiền cọc và đăng ký của KH cho CĐT (thời hạn thống nhất chi tiết sau);

(iii)       CĐT ký [1]thỏa thuận đặt cọc với KH sau khi nhận đủ cọc thiện chí (tiền cọc cụ thể theo chính sách bán hàng);

(iv)       KH thanh toán tiền cọc theo chính sách bán hàng.

(v)         CĐT sẽ có thông báo mời KH ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại [2]thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc bán nhà ở (như với khách hàng trong nước) theo quy định.

(vi)       KH thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại HĐMB vào tài khoản của CĐT mở tại VN. Đồng tiền thanh toán là VNĐ.

(vii)     Khi hoàn thành xây dựng, CĐT gửi thông báo bàn giao CH/BT theo tiến độ cho KH trước ít nhất 30 ngày; KH thực hiện nhận bàn giao CH/BT theo quy định của HĐMB (sau khi đã thanh toán đủ tiền theo HĐMB);

(viii)   CĐT tiến hành làm sổ đỏ Căn Hộ cho KH (Mục 6.8)

Quy định về miễn thị thực tại NĐ 82/2015/NĐ-CP

 

Giấy tờ tùy thân của KH gồm: (1) Hộ chiếu được hợp pháp hóa lãnh sự tại VN; (2) Visa nhập cảnh vào VN còn thời hạn (cần đảm bảo thời điểm ký HĐMB phải trong thời hạn có hiệu lực của Visa) (hoặc Giấy miễn thị thực (NNN có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người VN định cư ở nước  ngoài)
2.2 Thủ tục ủy quyền ký HĐMB và các giấy tờ liên quan Người VN ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người khác ký HĐMB và các tài liệu liên quan. Văn bản ủy quyền phải lập ở phòng công chứng tư nhân tại NN và hợp pháp hóa lãnh sự, dịch ra tiếng Việt tại VN hoặc lập ủy quyền có xác nhận của Đại sứ Việt Nam tại NN cùng với hộ chiếu/CMND của người được ủy quyền và người ủy quyền.    
2.3 Thủ tục chuyển tiền thanh toán mua nhà ở KH mở tài khoản tại một NH tại VN và thanh toán tiền vào tài khoản của CĐT.

Lưu ý:

(1)      NNN chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam. Khi mang trên 5000 USD phải khai báo hải quan.

(2)      Nếu là giao dịch mua bán nhà ở thì lượng ngoại tệ được chuyển vào Việt Nam sẽ không được vượt quá giá trị của giao dịch (giá ghi trên HĐMB nhà ở).

 

Quy định về mở tài khoản tại Ngân hàng Việt Nam: TT  23/2014/TT-NHNN

Quy định về vận hành tài khoản tại TT 16/2014/TT-NHNN và tài khoản này được phép thực hiện các giao dịch không dùng tiền mặt theo NĐ 101/2012/NĐ-CP, TT 46/2014/TT-NHNN.

2.4 Các loại thuế, phí và lệ phí khi NNN mua BĐS tại Việt Nam 1.         VAT khi mua Căn hộ là 10% Giá bán căn hộ (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán CH). VAT khi mua Biệt thự là 10% giá biệt thự (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất)

2.         Đối với căn hộ chung cư: Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán CH

3.         Lệ phí trước bạ khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm.

4.         Phí, lệ phí hành chính Nhà nước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm, hiện nay là 661.000đ.

 

2.5 Các loại thuế, phí và lệ phí khi NNN chuyển nhượng BĐS 1.         Thuế TNCN: 2% giá chuyển nhượng

2.         VAT của nhà thầu nước ngoài 5% giá chuyển nhượng.

3.         Phí, lệ phí hành chính (nếu bên bán chấp nhận đóng thay bên mua): theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm, hiện nay là 661.000đ.

4.         Lệ phí trước bạ (nếu bên bán chấp nhận đóng thay bên mua): 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm

2.6 Chuyển tiền cho thuê BĐS ra NN

(Áp dụng cho chương trình thuê)

–             KH lập 1 tài khoản VNĐ tại 1 NHTM tại VN (hoặc sử dụng tài khoản mở tại NH tại VN để thực hiện thanh toán tiền mua nhà) để nhận doanh thu (Tài khoản giao dịch) từ CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê.

–             CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê sẽ khấu trừ từ doanh thu các khoản thuế, phí sau theo quy định HĐMB và PL VN:

(i)        Thuế nhà thầu (thuế thu nhập cá nhân) trên doanh thu: đối với hoạt động dịch vụ cho thuê tài sản là 5% thu nhập;

(ii)      Thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân nước ngoài là: 5% doanh thu tính thuế VAT

(iii)    Phí chuyển tiền + điện phí + phí NH nước ngoài thu (nếu có)

 

 

Thuế nhà thầu quy định tại Điều 5, Điều 12 của TT 103/2014/TT-BTC

Thuế thu nhập của tổ chức NN 103/2014/TT-BTC

Thuế về hoạt động cho thuê BĐS tại Điều 10 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 71/2014/QH13 (Điều 2.4)

Lượng ngoại tệ chuyển ra khỏi lãnh thổ VN sẽ không được vượt quá nguồn thu hợp pháp của cá nhân theo giá ghi hợp đồng cho thuê nhà (được quy đổi từ VND) hoặc giá được ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa cá nhân nước ngoài với bên nhận chuyển nhượng nhà.
2.7 NNN được dùng thẻ tín dụng (credit card) để thanh toán tiền đặt cọc không Người nước ngoài có thể sử dụng thẻ tín dụng nước ngoài (nhưng lưu ý rằng phải là thẻ tín dụng quốc tế) để thanh toán cho các giao dịch mua bán hàng hóa và sử dụng dịch vụ tại Việt Nam, và giao dịch thanh toán phải được thực hiện bằng VND, trong trường hợp ghi giá bằng ngoại tệ tự do chuyển đổi thì phải có thỏa thuận quy đổi sang VND trong hợp đồng Vấn đề này được điều chỉnh tại Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-NHNN ngày 22/04/2014 hợp nhất Quyết định số 20/2007/QĐ-NHNN và Thông tư số 23/2011/TT-NHNN.
2.8 Thủ tục cấp sổ đỏ và quyền sở hữu –             CĐT sẽ có thông báo yêu cầu KH nộp hồ sơ làm sổ đỏ theo quy định của PL khi các bên đã hoàn thành việc nhận bàn giao và tất toán HĐMB (dự kiến trong vòng 30 ngày);

–            CĐT thực hiện thủ tục làm sổ đỏ cho KH trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày KH nộp đủ hồ sơ theo thông báo. Thời hạn cấp sổ đỏ tùy thuộc cơ quan Nhà nước (thực tế khoảng 3- 6 tháng kể từ khi nộp đủ hồ sơ).

Điều 7 NĐ 99/2015/NĐ-CP  
2.9 Quy định về đảm bảo chất lượng xây dựng (i)        Đảm bảo xây dựng theo đúng quy hoạch được phê duyệt và tiêu chuẩn xây dựng VN (ghi nhận trong HĐ);

(ii)      Bảo hành 05 năm đối với căn hộ chung cư và 02 năm đối với Biệt Thự cho phần kết cấu;

(iii)    Các trang thiết bị kèm theo được bảo hành theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất.

   
2.10 Mẫu Hợp đồng mua bán, Thỏa thuận đặt cọc và các văn bản liên quan đến giao dịch bán Nhà ở Bộ mẫu sử dụng trong giao dịch bán nhà ở về cơ bản bao gồm những tài liệu sau đây:

1.         [3]Thỏa thuận đặt cọc và Bản đăng ký chọn mua (trường hợp trước móng) hoặc Thỏa thuận đặt cọc (trường hợp đặt cọc sau móng);

2.         Hợp đồng mua bán và các phụ lục đính kèm.

Bộ HĐMB theo mẫu đã đăng ký (không phân biệt NNN và VN). Dịch sang tiếng Anh toàn bộ mẫu HĐ. Khi có tranh chấp ưu tiên bản Tiếng Việt.

   
3 VAY VỐN NGÂN HÀNG
3.1 Thủ tục thế chấp HĐMB hoặc Nhà ở để vay tiền mua nhà Theo điều 144 Luật nhà ở 2014, Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hiện nay pháp luật Việt Nam không quy định về trường hợp NNN được quyền thế chấp nhà ở tại nước ngoài để làm TSBĐ mà chỉ có quy định về quyền thế chấp tài sản là nhà ở cho Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại VN.

   
3.2 Vay vốn Ngân hàng Điều kiện: Chứng minh được thu nhập để trả gốc + lãi khoản vay

(i)        Có Hợp đồng lao động tại VN; hoặc

(ii)      Có bảo lãnh của ngân hàng nước ngoài đối với khoản vay tại VN;

(iii)    Nguồn thu từ chính tài sản đảm bảo (tiền cho thuê, doanh thu ….)

Tỷ lệ vay sẽ xác định cụ thể theo từng trường hợp.

   

 

[1] Hoặc văn bản khác tại từng thời điểm theo quy định của CĐT/đơn vị cho CDT chỉ định

[2] Hoặc văn bản khác tại từng thời điểm theo quy định của CĐT/đơn vị cho CDT chỉ định

[3] Hoặc văn bản khác tại từng thời điểm theo quy định của CĐT/đơn vị cho CDT chỉ định